临夏州物业服务企业及项目经理

信用综合评价办法

第一章  总则

第一条 为推进物业服务企业和项目经理信用体系建设，规范物业服务行为，构建“诚信激励、失信惩戒”机制，提升物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理条例》等法规规定，结合我州物业管理行业实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于在本州从事物业服务活动的物业服务企业和项目经理。

企业信用评价以独立物业服务企业法人为单位进行，设有分支机构的，统一纳入设立该分支机构的物业服务企业评定。外地入临物业服务企业在本州设立分支机构的，由企业分支机构注册地物业主管部门负责该分支机构的信用综合评价工作。

项目经理以个人为单位进行评价，在本州管理多个项目的，统一纳入其个人信用信息，由企业负责统一维护管理。

第三条 本办法所称物业服务企业和项目经理信用综合评价是指物业主管部门或其委托的机构（以下简称评价实施单位）依据本办法规定，对物业服务企业和项目经理从事物业服务活动中形成的信用信息进行采集、记分、评价，确定其信用等级的活动。

本办法所称信用信息，是指物业服务企业和项目经理在物业服务活动中形成的、能够用于评价其信用情况的有效信息，主要包括经核查属实的基本信息、良好信息和不良信息。

第四条 州物业主管部门负责指导和监督全州物业服务企业及项目经理信用体系建设工作，评定、发布全州物业服务企业信用等级及项目经理信用评分情况，开展守信联合激励、失信联合惩戒等相关工作，按照公共信用信息目录，向州公共信用信息平台推送物业行业信用信息。

县市物业主管部门负责本辖县市物业服务企业及项目经理信用信息的采集、记分等工作，实施（或发起）信用激励与惩戒措施。

街道办事处（乡、镇人民政府）、村（居）民委员会、小区党组织协助县市物业主管部门采集物业服务企业、项目经理相关行为的信息。

第五条 州物业管理协会负责加强行业自律管理，引导物业服务企业良性发展及项目经理队伍建设，协助物业主管部门开展信用管理工作。

第六条 物业主管部门每年对物业服务企业上一年度的信用进行评价，企业信用等级定期公布。项目经理信用实行动态评价，信用分值实时公布。

第七条 实行物业服务企业信用等级综合评定制度。物业服务企业应当在商事主体登记完成之日起30日内，向县市物业主管部门申请办理物业服务企业信用登记，未按规定登记的，视为信用缺失。

第二章 信用信息的采集认定

第八条 信用信息的采集，是指对物业服务企业和项目经理的信用信息进行征集、分类、记录、存储，形成信用信息记录的活动。

信用信息采集渠道主要包括企业自行申报，各级物业主管部门、相关单位部门及街道办事处（乡、镇人民政府）、村（居）民委员会、小区党组织主动采集和社会提供。

项目产生的信用信息由项目所在地的县市物业主管部门负责认定；企业产生的信用信息由企业注册地的县市物业主管部门负责认定。

第九条 物业服务企业和项目经理基本信息主要包括：

（一）物业服务企业：企业名称、统一社会信用代码、经营范围、注册地址、法定代表人及联系电话、单位联系方式、在临纳税情况等其他有关信息。

（二）项目经理：姓名、身份证号码、劳动合同及社保缴纳证明、专业技能证书、职称、政治面貌、联系方式等其他有关信息。

（三）在管项目信息：项目名称、地址（以全州标准地址录入）、物业类型、项目委托方名称、物业服务收费标准、日常专项维修资金标准、委托期限、项目经理姓名、项目联系方式、总建筑面积、栋数、配套设施设备及其他相关信息。

基本信息的采集实行物业服务企业自行申报、各县市物业主管部门核实的日常动态管理制度。基本信息发生变更的，物业服务企业应当于变更之日起30日内申报变更。属于物业服务企业类的信息变更，由物业服务企业向企业注册所在地的县市物业主管部门申报；属于在管项目信息类的信息变更，由物业服务企业向项目所在地的县市物业主管部门申报。

项目经理发生变更的，物业服务企业应当于5个工作日内向项目所在地的县市物业主管部门申报变更项目经理信用信息。

第十条 物业服务企业和项目经理良好信息主要包括：

（一）各级党委政府的表彰文件；

（二）各级物业主管部门、相关部门的表彰文件；

（三）物业管理行业协会表彰文件（须经过相应物业主管部门的报备确认）；

（四）在本州承接拆迁安置小区及老旧小区物业管理情况；

（五）项目星级评定为四星级的；

（六）企业党组织健全，“党建+物管”工作成效明显；

（七）其他良好信息的证明材料。

物业服务企业和项目经理良好信息仅限采集发生在本州的相关行为信息。

物业服务企业应当于良好信息产生之日起60日内，自行录入申报，并提交相关材料。逾期未录入或未申请办理良好信息认定手续的，良好信息不适用信用加分。

第十一条 物业服务企业和项目经理不良信息主要包括：

（一）各级物业主管部门或相关部门的行政处罚决定书等；

（二）各级物业主管部门或相关部门的行政执法检查的书面通报批评；

（三）确认物业服务企业因违反物业服务合同约定承担责任的生效裁判文书；

（四）经查证确属物业服务活动中失职，且在责令整改期限届满内未妥善解决的投诉或信访举报、媒体曝光等违规情况；

（五）因物业服务活动引发群体性事件、重大舆情等；

（六）项目星级评定为一星级或不达标的；

（七）物业管理行业协会书面通报批评（须经过相应物业主管部门的报备确认）；

（八）其他违法、违规以及违反物业服务合同约定的行为。

第十二条 良好信息和不良信息积分计算周期，原则上自发文之日计算。

第十三条 评价实施单位对物业服务企业和项目经理记入不良信息的，应当在30天内进行公示，公示期15天。公示期满无异议的，不良信息生效。

公示期间，物业服务企业和项目经理对不良信息记录有异议的，可在公示期满之日前向评价实施单位书面提出异议申请，并提供相应佐证材料，评价实施单位应当于收到异议申请之日起10个工作日内完成核查。经核查确属有误的，应当及时更正；若无误的，维持原结果，核查结果应当在7个工作日内反馈相关物业服务企业、项目经理。

物业服务企业和项目经理对评价实施单位的核查意见仍有异议的，可向州物业主管部门提起复核申请。州物业主管部门应当于收到复核申请之日起30个工作日内完成复核。复核确属有误的，通知评价实施单位及时更正；无误的维持原核实意见，复核结果应当在15个工作日内反馈相关物业服务企业、项目经理。

物业服务企业或项目经理对不良信用信息提起异议申请、复核申请的，一旦经确认无效后，县市物业主管部门不再受理该企业或项目经理本评价年度内的异议申请、复核申请。

第十四条 各县市物业主管部门应当加强与所在县市公安、民政、城市执法、发改、应急管理、市场监督、街道办事处（乡、镇人民政府）、村（居）民委员会等相关部门的工作联动，构建齐抓共管工作格局，及时共享本辖县市内物业服务企业、项目经理的不良信息，施行失信联合惩戒制度。

第三章  物业服务企业等级评价和项目经理信用评分

第十五条 物业服务企业信用评价记分周期为一年，自每年1月1日起至12月31日止。周期届满，次年重新计算。

项目经理信用信息实时动态更新，每一条信用信息自记入之日起生效，信用信息记录按序时长久保存。

第十六条 同一良好信用信息以最高荣誉为准，不重复记分。

同一不良行为涉及多项减分内容的，以减分最多的一项予以记分。

同一不良行为在整改期内不再重复记分。

第十七条 物业服务企业和项目经理信用信息得分按照《临夏州物业服务企业信用信息记分明细表》（详见附表1）、《临夏州物业服务项目经理信用信息记分明细表》（详见附表2），实行加减分制。

物业服务企业信用基准分为100分（包含基本信息分+经营信息分）。物业服务企业信用得分=信用基准分+良好信息分－不良信息分。

项目经理信用基准分为100分。项目经理信用评分＝信用基准分值+良好信息分－不良信息分。   

第十八条 物业服务企业信用等级划分为A级（优秀）、B级（良好）、C级（合格）、D级（基本合格）、E级（不合格）五个等级，具体标准如下：

（一）信用得分在120分以上的，为优秀物业服务企业，信用等级为A级；

（二）信用得分在100分以上不满120分的，为良好物业服务企业，信用等级为B级；

（三）信用得分在80分以上不满100分的，为合格物业服务企业，信用等级为C级；

（四）信用得分在60分以上不满80分的，为基本合格物业服务企业，信用等级为D级；

（五）信用得分在60分（不含）以下的，为不合格物业服务企业，信用等级为E级；

未参加信用评价的物业服务企业，视为信用缺失，信用等级为E级，并予以标示“信用缺失”且重点公示；未承接物业服务项目的，在评定的信用等级后标示“无项目”，并进行提醒公示。

第十九条 物业服务企业有下列情形之一的，列入行业黑名单：

（一）挪用或侵占物业专项维修资金，被物业主管部门处罚的；

（二）经有关机关确认因物业服务企业主要责任或全部责任发生的重大安全事故的；

（三）企业或企业主要负责人（董事长、总经理、法定代表人等）因物业服务责任承担过错原因，通过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的；

（四）经信访相关部门认定，因物业服务企业责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；

（五）信用评价连续两年被评为E级的；

（六）拒绝接受物业主管部门监督检查被物业主管部门通报的；

（七）对各级物业主管部门行政处罚，物业服务企业无正当理由拒不执行、整改的；

（八）依法认定由涉黑涉恶人员开办或者参与的；

（九）经州物业主管部门认定的其他严重不良行为的。

第二十条 项目经理有下列情形之一的，列入行业黑名单：

（一）挪用或侵占物业专项维修资金或经营收益，被物业主管部门通报的；

（二）经有权机关确认因项目经理主要责任或全部责任发生的重大安全事故的；

（三）因其物业服务管理履职原因，通过人民法院司法程序认定，被列入失信被执行人名单的；

（四）经信访相关部门认定，因项目经理责任引发重大群体上访或越级上访事件，影响社会稳定，造成严重不良后果的；

（五）经相关部门查证属实存在涉黑涉恶行为的；

（六）被各级物业主管部门一年内累计公开通报三次（含三次）以上的；

（七）经物业管理行业协会公开谴责的（须经过相应物业主管部门的报备确认）；

（八）拒绝接受物业主管部门监督检查被物业主管部门通报的。

第二十一条 对涉及黑名单事项的物业服务企业和项目经理，评价实施单位应当提前书面告知拟纳入“黑名单”的物业企业或项目经理，物业企业或项目经理自收到书面告知后3个工作日内可以提出陈述和申辩。物业企业或项目经理提出的事实、理由和证据成立的，应当予以采纳。

涉及物业服务企业的信用信息加、减分，其计算周期按照信息的发文之日或确认之日开始计算，当年有效。

第二十二条 公安、民政、城市执法、发改、应急管理、市场监督、街道办事处（乡、镇人民政府）等相关部门、有关单位，对物业服务企业、项目经理的依法查处或通报，由县市物业主管部门按规定记入信用。相关单位部门之间应该加强信息通报。

第四章  信用的分类管理

第二十三条 信用评价结果作为物业服务项目招投标、行业各类评优评先、日常监管等物业监管的主要依据。根据信用评价结果，实行差异化分类管理，实施守信激励、失信惩戒。

第二十四条 对于信用等级为B级以上的物业服务企业，扶持加快发展、做大做强：

（一）在实施财政性资金物业服务项目安排中优先考虑；

（二）参加物业服务项目投标，给予适当加分；

（三）建议业主大会选聘物业服务企业时优先考虑；

（四）各类技能竞赛、评优评先等活动，优先考虑或推荐；

（五）减少日常监督检查比例和频次；

（六）通过物业综合管理平台或报纸等，予以公示宣传。

第二十五条 对于信用等级为D级的物业服务企业，列入行业重点监管对象：

（一）增加对该企业的日常监督检查比例和频次；

（二）将信用等级结果通报相关业主；

（三）限制参加各类评先评优活动或推荐技能竞赛；

（四）限制申请担任物业管理行业协会理事（含理事）以上单位；

（五）连续2个评价周期信用等级被评为D级的，其信用等级直接降为E级；

（六）通过物业综合管理平台或报纸等，予以重点公示。

第二十六条 对于信用等级为E级的物业服务企业，予以惩戒：

（一）实施重点监管，增加检查比例和频次；通报其他相关部门，协同监管；

（二）建设单位或业主大会可以取消其参与物业服务项目招投标；

（三）将信用信息通报村（居）民委员会、小区党组织及相关业主，并由村（居）民委员会提议并监督督促召开业主大会表决是否解聘；

（四）不得参加各类评先评优活动、技能竞赛；

（五）不得担任物业管理行业协会理事（含理事）以上单位;

（六）采购人可以取消或者限制其参与政府采购；

（七）将信用信息抄报州信用管理部门，实施联合惩戒；

（八）通过物业综合管理平台或报纸等，予以重点公示。

第二十七条 项目经理进行信用评分不评级，实行差异化管理。对项目经理信用评分达到一定分值的，按以下规定进行处理：

（一）信用评分为110分以上的，通过村（居）民委员会优先推荐申报行业专家、劳模等各类评优评先，通过物业综合管理平台或报纸等，予以公示宣传。

（二）信用评分在70分以上不满85分的，限制参加行业的各项评先评优活动；列入行业重点监管对象，村（居）民委员会或业主委员会（临时物业管理委员会）责令项目经理限期整改存在问题；不得参与投标活动。

（三）信用评分为70分（不含）以下的，直接列入行业黑名单；由项目所在地的县市物业主管部门对该物业服务企业法人进行约谈，责令企业限期整改存在问题，限期更换项目经理；由项目所在地的县市物业主管部门通过物业综合管理平台或新闻媒体，公示约谈情况。

第二十八条 对被列入黑名单的物业服务企业，自列入之日起三年内不予以信用评价；建设单位或业主大会可以取消其参与物业服务项目招投标；项目所在地物业主管部门可以向相关业主大会提交终止物业服务合同、清退该物业服务企业的书面建议。

对被列入黑名单的物业服务企业及项目经理，根据规定纳入州综合信用平台体系。

第五章  附 则

第二十九条 本办法由临夏州住建局负责解释。临夏州住建局可根据国家政策导向、行业发展需要，适时调整《临夏州物业服务企业信用信息记分明细表》、《临夏州物业服务项目经理信用信息记分明细表》。

第三十条 物业服务企业及项目经理的信用信息在临夏州物业综合管理平台保存。

第三十一条 本办法自2021年1月1日起开始施行，有效期5年。

附件：临夏州物业服务企业及项目经理信用信息记分明细表.xls